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時間：2010-09-29 來源：合肥網hfw.cc 作者：hfw.cc 我要糾錯
今年年內,，合肥市最終版本的新“物業(yè)管理辦法”就會出爐。近日,，合肥市房地產管理局組織有關人員到北京和福州學習先進物業(yè)管理經驗,，為正式管理辦法的出臺“取經”。記者了解到,，這次“南下北上”的學習,，重點將集中在管理模式、落實法規(guī)以及前期物業(yè)管理等方面的情況,。
“現在我們正在著重完善區(qū)級以下的監(jiān)管機構,，并對相關人員進行培訓�,！焙戏适蟹康禺a管理局物業(yè)管理處處長馬萬里說,，此次“取經”，主要是去學習這些城市的管理模式,、法規(guī)落實以及前期物業(yè)管理,。
“他山之石，可以攻玉”,，北京,、福州兩地對于物業(yè)管理的好辦法、新思路或者會被引入合肥,。
物業(yè)怎么管小區(qū)
小區(qū)建設單位要對前期物業(yè)負責
北京新的物業(yè)管理辦法今年10月1日就開始實施了,，在北京的物業(yè)管理辦法里，記者看到了這樣一條內容：建設單位承擔前期物業(yè)服務責任,。銷售房屋時,，前期物業(yè)服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。
在前期物業(yè)服務合同里,，關于物業(yè)服務是否收費,、收費標準以及服務標準的約定這些都應當符合相關規(guī)定。
而在《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施辦法（討論稿）》中,，對小區(qū)居民未入住之前的物業(yè)采取招投標形式確定,，對前期物業(yè)誰來負責沒有規(guī)定。
沒業(yè)主委員會，“四級網絡”來幫忙
“四級網絡管理模式是我們要學習的,�,！瘪R萬里說。所謂“四級網絡”是指街道辦事處,、居委會,、物業(yè)所在地房地產管理行政部門、市一級房地產管理部門都要幫沒有業(yè)主委員會的小區(qū)進行物業(yè)選聘,、管理等的相關事項,。
北京的管理辦法中提及，沒有成立業(yè)主大會的小區(qū),，發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務或者其他重大,、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘,、選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他事項時,，將由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導協助業(yè)主共同決定有關事項,。
福州市對于零散建設,、未實施物業(yè)管理的區(qū)域則是由村(居)民委員會管理或者由物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))房地產行政主管部門在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的配合下,，根據需要與合理原則劃定物業(yè)管理區(qū)域,，逐步實行規(guī)范的物業(yè)管理。
專項維修資金應有專門賬戶
福州市對于業(yè)主繳交的專項維修資金有明確的管理辦法,。首先由市,、縣(市)房地產行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存，等到小區(qū)的業(yè)主大會成立后,，當地的房地產行政主管部門就要移交專項維修資金銀行賬戶,。
對于這部分的專項維修資金的使用，將由業(yè)主大會決定,，并隨時接受市,、縣(區(qū))房地產行政主管部門的監(jiān)督,。
干啥事都得“明明白白”地張榜公布
北京的物業(yè)管理辦法規(guī)定,，應該將服務事項、服務標準,、收費項目,、收費標準等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，且物業(yè)服務企業(yè)應當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況,、物業(yè)服務項目收支情況,、本年度物業(yè)服務項目收支預算，并且在業(yè)主提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復,。
相比之下,，福州的公示次數要少一些。福州的物業(yè)被要求建立重大事項匯報制度,，并接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督,，除了按照標準提供服務外， 每半年公布一次涉及住戶的共用設施設備費用分攤和其他物業(yè)管理代收代支費用情況,。
業(yè)主怎么管物業(yè)
引入“第三方”監(jiān)督物業(yè)
合肥市此前的物業(yè)管理辦法的討論稿對物業(yè)的服務劃分“等級”,，提出了“星級服務”的標準，并將由合肥市房地產局,、區(qū)房地產部門以及居委會,、物業(yè)自查來評分。
在北京市即將實行的物業(yè)管理辦法里標明,，業(yè)主,、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位和有關部門可以委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構,，就物業(yè)服務質量,、服務費用和物業(yè)共用部分管理狀況等進行評估和監(jiān)理。
解聘物業(yè)要成立小組
如果對物業(yè)公司的服務不滿意,，想換一家物業(yè)公司該怎么做,？
北京市物業(yè)管理辦法對這樣的情況也有詳細的說明：物業(yè)服務合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實服務，物業(yè)服務企業(yè)應當在60日內與全體業(yè)主完成交接,。
在合同終止前,，物業(yè)不能隨意停止服務，雙方決定不再續(xù)簽合同的話,，物業(yè)方面應該在合同結束前三個月通知業(yè)主,，業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務的，物業(yè)服務企業(yè)也不能強行提供物業(yè)服務,，不得以事實服務為由向業(yè)主收取物業(yè)服務費用,。物業(yè)服務企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務的，也應當提前三個月告知業(yè)主,。
如果出現原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的,，新的物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主應該與原物業(yè)服務企業(yè)協商解決，協商不成的,，應當依法提起訴訟或者申請仲裁,，不得強行接管。當地的街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)交接工作的監(jiān)管,。
業(yè)主開大會得有專用房
在合肥,，每個小區(qū)的物業(yè)都有自己的辦公室，但要找到業(yè)主委員會或是業(yè)主大會的辦公用房,，卻有些難,。
“業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米”，記者在北京市的物業(yè)管理辦法里看到了這個內容,。對于物業(yè)的辦公用房,，北京也有相關的內容，物業(yè)的服務用房建筑面積不能低于150㎡,。
實習生 史麗 本報記者 余佼佼
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